17 de desembre del 2025 · Neus Vallara
Què és un gran tenidor segons la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge i com s’ha definit aquest concepte a les zones de mercat residencial tensionat
Què és un gran tenidor segons la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge i com s’ha definit aquest concepte a les zones de mercat residencial tensionat
17 December, 2025
–
Immobiliari
–
Neus Vallara
!Zonas de mercado residencial tensionado
La definició de gran tenidor que algunes comunitats autònomes han particularitzat en les seves declaracions de zona de mercat residencial tensionat a l’empara de la facultat que els confereix la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, ha generat alguns dubtes.
Què succeeix si una persona física o jurídica és titular d’un determinat nombre d’immobles en una mateixa comunitat autònoma, però aquests es troben ubicats en diferents zones de mercat residencial tensionat? Com s’han de computar aquests immobles per determinar si una persona té la condició de gran tenidor? En aquest article analitzem jurídicament aquesta qüestió, amb la finalitat de resoldre aquests dubtes.
Què és un gran tenidor i com es defineix a la Llei pel dret a l’habitatge?
L’article 3.k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge defineix de manera general què és un gran tenidor als efectes del que disposa la citada llei com “la persona física o jurídica titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters”. D’aquesta manera, si qualsevol persona física o jurídica compleix qualsevol d’aquests requisits, amb independència de la comunitat autònoma en què es trobin aquests immobles o de si aquests es troben en una zona de mercat residencial tensionat o no, serà considerada gran tenidor, amb les conseqüències legals que això comporta.
A més d’aquesta definició general aplicable a tot el territori nacional, el mateix article 3.k) faculta les comunitats autònomes perquè puguin particularitzar la definició de gran tenidor en la declaració d’entorns de mercat residencial tensionat. Així, se’ls permet reduir el nombre d’immobles la titularitat dels quals determina aquesta condició fins a cinc immobles urbans d’ús residencial ubicats en aquest àmbit, sempre que això estigui motivat a la memòria justificativa que s’haurà de redactar amb caràcter previ a la declaració.
Pel que fa a la citada memòria justificativa, l’article 19.2 de la Llei 13/2023, de 24 de maig, estableix que en aquesta memòria “(…) es definiran els criteris per a la consideració de gran tenidor d’habitatge a la zona de mercat residencial tensionat, en funció de la seva potencial influència, pel volum d’immobles d’ús residencial de la seva titularitat en el mercat de lloguer d’aquesta zona, que, sobre la base de la definició de gran tenidor recollida a l’article 3 d’aquesta llei, podrà incorporar criteris addicionals d’acord amb la realitat i les característiques de la zona o atenent la normativa específica de l’Administració competent en matèria d’habitatge.”
Dels preceptes anteriors, només es pot interpretar que la particularització de la definició de gran tenidor fins a un mínim de cinc habitatges: i) només es pot fer respecte de l’àmbit territorial concret que es delimita a la zona de mercat residencial tensionat que es declari; i ii) en cap cas es permet a les comunitats autònomes que, a l’empara de la Llei 12/2023, particularitzin el concepte de gran tenidor de manera que els cinc immobles puguin estar ubicats en qualsevol zona de mercat residencial tensionat.
A més, reiterem que la particularització del concepte ha d’estar degudament motivada a la memòria justificativa específica que acompanyi la declaració d’una zona concreta, de manera que és clar que la llei no empara cap interpretació que permeti considerar que els immobles puguin estar ubicats en qualsevol zona de mercat residencial tensionat.
Quines comunitats autònomes han declarat zones de mercat residencial tensionat?
Fins a data d’avui, únicament quatre comunitats autònomes han declarat zones de mercat residencial tensionat i, en aquells casos en què s’ha particularitzat la definició de gran tenidor reduint el nombre d’immobles d’ús residencial a cinc, només es pot concloure que únicament computen per a aquest càlcul els immobles ubicats dins l’àmbit territorial concret de la zona declarada, sense que sigui acumulable el nombre d’immobles d’ús residencial que es trobin en una altra zona de mercat residencial tensionat que hagi pogut declarar la mateixa comunitat autònoma. Vegem cada cas en concret a continuació:
Catalunya
Catalunya va ser la comunitat autònoma pionera quan, el 13 de març de 2024, va declarar mitjançant la Resolució TER/800/2024 una primera zona de mercat residencial tensionat en què s’inclouen un total de 140 municipis.
Posteriorment, l’1 de juliol es va declarar una nova zona de mercat residencial tensionat mitjançant la Resolució TER/2408/2024. En aquesta nova zona s’inclouen un total de 131 municipis.
A les memòries justificatives d’ambdues zones s’estableix que serà gran tenidor la persona física o jurídica propietària de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats dins de la zona de mercat residencial tensionat, la qual comprèn 140 municipis —memòria relativa a la zona de mercat residencial tensionat declarada per la Resolució TER/800/2024— la qual comprèn 131 municipis —memòria relativa a la zona de mercat residencial tensionat declarada per la Resolució TER/2408/2024—.
Per la seva banda, en els fonaments jurídics d’ambdues resolucions s’indica que “Per la seva banda, l’article 3.k) de la mateixa Llei 12/2023 preveu que es pugui particularitzar la definició de gran tenidor en la declaració d’entorns de mercat residencial tensionat fins a aquells titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en aquest àmbit, quan així estigui motivat per la comunitat autònoma en la corresponent memòria justificativa.”
I en la seva part dispositiva, de manera idèntica, ambdues declaracions inclouen la definició particularitzada de gran tenidor:
2. Considerar com a gran tenidor, de conformitat amb l’article 3.k) de la Llei 12/2023, també la persona física o jurídica que sigui titular de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats dins de la zona de mercat residencial tensionat anteriorment declarada.
De tot l’anterior, no hi ha cap dubte que, per exemple, si una persona física o jurídica és titular d’un total de sis immobles d’ús residencial a Catalunya, sent que dos d’aquests es troben a Santa Coloma de Cervelló —municipi inclòs a la zona residencial tensionada declarada mitjançant la Resolució TER/800/2024— i quatre d’aquests a Torroella de Montgrí —municipi inclòs a la zona residencial tensionada declarada mitjançant la Resolució TER/2408/2024—, no serà un gran tenidor en cap de les dues zones, atès que els sis immobles d’ús residencial no compleixen el requisit d’ubicació dins d’una mateixa zona de mercat residencial tensionat.
Qüestió diferent seria si la llei hagués establert que els cinc o més immobles poguessin estar ubicats en qualsevol municipi que es trobés dins d’una zona declarada de mercat residencial tensionat. Però no s’ha regulat així. No obstant això, no oblidem que, si aquests immobles computen una superfície construïda de més de 1.500 m², la persona física o jurídica en qüestió tindrà la consideració de gran tenidor per complir un dels requisits de la definició genèrica de l’article 3.k) de la Llei 12/2023.
A l’efecte de com s’han de computar els immobles si el propietari ho és només de la nua propietat, de l’usdefruit o en cas de propietats compartides, es poden consultar les preguntes freqüents que publica la Generalitat de Catalunya en relació amb el límit dels preus de lloguer d’habitatge.
Si tens interès a aprofundir en les novetats per a grans tenidors a Catalunya, pots llegir aquest article del nostre blog o escoltar aquest episodi del nostre podcast Inmobiliariamente. Si, a més, vols conèixer els detalls del nou tipus de gravamen del 20 % a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials per als grans tenidors a Catalunya, també pots llegir aquest article del nostre blog amb l’opció d’escoltar-lo en versió podcast en aquest episodi.
País Basc
El País Basc és la comunitat que més zones de mercat residencial tensionat ha declarat, amb un total d’onze, si bé cadascuna d’elles es compon d’un únic municipi:
La particularització de la definició de gran tenidor reduint a cinc el nombre d’habitatges dels quals una persona ha de ser titular al municipi per ser considerada com a tal s’ha dut a terme en totes les declaracions, a excepció de la relativa al municipi de Bilbao, on es manté la definició general que estableix la Llei 12/2023, de 24 de maig.
Cal remarcar que, en totes les resolucions, quan es particularitza el terme de gran tenidor, s’estableix que la persona física o jurídica haurà de ser titular de cinc o més immobles urbans d’ús residencial al municipi. En conseqüència, res no indueix a qüestionar que els habitatges que computin un total de cinc immobles puguin estar ubicats en diferents municipis també declarats zona de mercat residencial tensionat.
Navarra
Navarra ha declarat una única zona de mercat residencial tensionat mitjançant l’Ordre Foral 157E/2025, de 19 de maig, de la consellera d’Habitatge, Joventut i Polítiques Migratòries. En aquesta única zona s’inclouen un total de 22 municipis.
En aquest cas també s’ha particularitzat la definició de gran tenidor reduint el nombre mínim a cinc immobles i, novament, queda clar que els immobles d’ús residencial hauran d’estar “ubicats dins de la zona de mercat residencial tensionat declarada a l’apartat 2n de la present ordre foral”. Per tant, en aquest cas tampoc hi ha lloc a cap dubte.
Galícia
Galícia també ha declarat una única zona de mercat residencial tensionat mitjançant la Resolució de 30 de maig de 2025 de la presidenta de l’Institut Gallec de l’Habitatge i el Sòl, i aquesta només inclou el municipi de la Corunya. En aquest cas, no es particularitza la definició de gran tenidor reduint el nombre d’immobles, de manera que no hi ha dubtes interpretatius.
Ser gran tenidor als efectes d’una o altra normativa
Cal destacar que la definició de gran tenidor exposada en els paràgrafs anteriors és la que correspon al paraigua normatiu que deriva de la Llei 12/2023, sense que sigui aplicable a altres normatives que també contenen aquesta definició.
Per exemple, en el cas de Catalunya, la definició de gran tenidor prevista a la Llei 12/2023 no és aplicable als efectes dels tipus de gravamen incrementats de l’Impost sobre Transmissions Oneroses previstos per a grans tenidors a l’article 641-1 del Codi tributari de Catalunya, atès que el citat codi conté una definició específica de gran tenidor. Tampoc serà aplicable als efectes del que preveu la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica, perquè aquesta llei també conté una definició pròpia del terme.
D’aquesta manera, a l’hora de determinar les obligacions legals que ha de complir un gran tenidor, s’haurà de verificar prèviament si una persona física o jurídica compleix els paràmetres definitoris de cadascuna de les normatives concretes que estableixen aquestes obligacions.
A MES Advocats comptem amb un equip d’advocats especialitzats en dret immobiliari i coneixedors de tota la normativa relativa als grans tenidors. Si necessites assessorament jurídic al respecte, no dubtis a contactar amb nosaltres a través d’aquest enllaç.
###
Dret immobiliariGrandes tenedoresHabitatgePropietarisZona de mercado residencial tensionado
---