17 de diciembre de 2025 · Neus Vallara
Qué es un gran tenedor según la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda y como se ha definido este concepto en las zonas de mercado residencial tensionado
Qué es un gran tenedor según la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda y como se ha definido este concepto en las zonas de mercado residencial tensionado
17 diciembre, 2025
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Inmobiliario
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Neus Vallara
!Zonas de mercado residencial tensionado
La definición de gran tenedor que algunas Comunidades Autónomas han particularizado en sus declaraciones de zona de mercado residencial tensionado al amparo de la facultad que les confiere la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha generado algunas dudas.
¿Qué sucede si una persona física o jurídica es titular de cierto número de inmuebles en una misma Comunidad Autónoma, pero estos se ubican en distintas zonas de mercado residencial tensionado? ¿Cómo deben computar dichos inmuebles para determinar si una persona tiene la condición de gran tenedor? En este artículo analizamos jurídicamente esta cuestión, a fin de resolver estas dudas.
¿Qué es un gran tenedor y cómo se define en la Ley por el derecho a la vivienda?
El artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda define de forma general qué es un gran tenedor a los efectos de lo dispuesto en la citada Ley como “la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”. De este modo, si cualquier persona física o jurídica cumple cualquiera de estos requisitos, con independencia de la Comunidad Autónoma en la que se encuentren dichos inmuebles o de si los mismos se encuentran en una zona de mercado residencial tensionado o no, será considerado gran tenedor, con las consecuencias legales que ello conlleva.
Además de esta definición general aplicable a todo el territorio nacional, en el citado artículo 3.k) se faculta a las Comunidades Autónomas para que puedan particularizar la definición de gran tenedor en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado. Así, se les permite reducir el número de inmuebles cuya titularidad determina tal condición hasta cinco inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, siempre y cuando sea motivado en la memoria justificativa que deberá redactarse con carácter previo a la declaración.
Respecto a la citada memoria justificativa, el artículo 19.2 de la Ley 13/2023, de 24 de mayo establece que en dicha memoria “(…) se definirán los criterios para la consideración de gran tenedor de vivienda en la zona de mercado residencial tensionado, en función de su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de dicha zona, que, sobre la base de la definición de gran tenedor recogida en el artículo 3 de esta ley, podrá incorporar criterios adicionales acordes a la realidad y características de la zona o atendiendo a la normativa específica de la Administración competente en materia de vivienda.”
De los anteriores preceptos, solo cabe interpretar que la particularización de la definición de gran tenedor hasta un mínimo de cinco viviendas: i) solo puede hacerse respecto al ámbito territorial que se concreta en la zona de mercado residencial tensionado que se declare; y ii) En ningún caso se permite a las comunidades autónomas que, al amparo de la Ley 12/2023, particularicen el concepto de gran tenedor de tal forma que los cinco inmuebles puedan estar ubicados en cualquier zona de mercado residencial tensionado.
Además, reiteramos que la particularización del concepto debe estar debidamente motivada en la memoria justificativa específica que acompañe a la declaración de una zona en concreto, por lo que está claro que la Ley no ampara ninguna interpretación que permita considerar que los inmuebles puedan estar ubicados en cualquier zona de mercado residencial tensionado.
¿Qué Comunidades Autónomas han declarado zonas de mercado residencial tensionado?
Hasta la fecha, únicamente cuatro Comunidades Autónomas han declarado zonas de mercado residencial tensionado y, en aquellos casos en los que se ha particularizado la definición de gran tenedor reduciendo el número de inmuebles de uso residencial a cinco, solo es posible concluir que únicamente computan para ese cálculo los inmuebles ubicados en el ámbito territorial concreto de la zona declarada, sin que sea acumulable el número de inmuebles de uso residencial que se encuentren en otra zona de mercado residencial tensionado que haya podido declarar la misma Comunidad Autónoma. Veamos cada caso en concreto a continuación:
Cataluña
Fue la Comunidad Autónoma pionera cuando el 13 de marzo de 2024 declaró mediante la Resolución TER/800/2024 una primera zona de mercado residencial tensionado en la que se incluyen un total de 140 municipios.
Posteriormente, el 1 de julio fue declarada una nueva zona de mercado residencial tensionado mediante la Resolución TER/2408/2024. En esta nueva zona se incluyen un total de 131 municipios.
En las memorias justificativas de ambas zonas se establece que será gran tenedor la persona física o jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado, la cual comprende 140 municipios -memoria relativa a la zona de mercado residencial tensionado declarada por Resolución TER/800/2024- la cual comprende 131 municipios -memoria relativa a la zona de mercado residencial tensionado declarada por Resolución TER/2408/2024-.
Por su parte, en los fundamentos jurídicos de ambas Resoluciones se indica que “Por su parte, el artículo 3.k) de la propia Ley 12/2023 prevé que se pueda particularizar la definición de gran tenedor en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así esté motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”
Y en su parte dispositiva, de forma idéntica, ambas declaraciones incluyen la definición particularizada de gran tenedor:
2. Considerar como gran tenedor, de conformidad con el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, también a la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado anteriormente declarada.
De todo lo anterior, no cabe duda que, por ejemplo, si una persona física o jurídica es titular de un total de seis inmuebles de uso residencial en Cataluña, siendo que dos de ellos se encuentran en Santa Coloma de Cervelló -municipio incluido en la zona residencial tensionada declarada mediante la Resolución TER/800/2024– y cuatro de ellos en Torroella de Montgrí -municipio incluido en la zona residencial tensionada declarada mediante la Resolución TER/2408/2024– no será un gran tenedor en ninguna de las dos zonas, toda vez que los seis inmuebles de uso residencial no cumplen con el requisito de ubicación dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado.
Cuestión distinta sería si la ley hubiera establecido que los cinco o más inmuebles puedan estar ubicados en cualquier municipio que se encuentre dentro de una zona declarada de mercado residencial tensionado. Pero no se ha regulado así. No obstante, no olvidemos que, si dichos inmuebles computan una superficie construida de más 1.500 m2, la persona física o jurídica en cuestión tendrá la consideración de gran tenedor por cumplir con uno de los requisitos de la definición genérica del artículo 3.k) de la Ley 12/2023.
A efectos de cómo deben computarse los inmuebles si el propietario lo es solo de la nuda propiedad, del usufructo o en caso de propiedades compartidas, pueden consultarse las preguntas frecuentes) que publica la Generalitat de Cataluña en relación al límite de los precios de alquiler de vivienda.
Si tienes interés en profundizar en las novedades para grandes tenedores en Cataluña, puedes leer este artículo de nuestro blog o escuchar este episodio de nuestro podcast Inmobiliariamente. Si además quieres conocer los detalles del nuevo tipo de gravamen del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para los grandes tenedores en Cataluña, también puedes leer este artículo de nuestro blog con opción de escucharlo en versión podcast en este episodio.
Pais Vasco
El Pais Vasco es la Comunidad que más zonas de mercado residencial tensionado ha declarado, con un total de once, si bien cada una de ellas se compone de un único municipio:
La particularización de la definición de gran tenedor reduciendo a cinco el número de viviendas de las que una persona debe ser titular en el municipio para ser considerada como tal se ha llevado a cabo en todas las declaraciones, a excepción de la relativa al municipio de Bilbao, donde se mantiene la definición general que establece la Ley 12/2023, de 24 de mayo.
Cabe remarcar que, en todas las resoluciones, cuando se particulariza el término de gran tenedor, se establece que la persona física o jurídica deberá ser titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio. En consecuencia, nada induce a cuestionar que las viviendas que computen un total de cinco inmuebles pueden estar ubicadas en distintos municipios también declarados zona de mercado residencial tensionado.
Navarra
Navarra ha declarado una única zona de mercado residencial tensionado mediante la Orden Foral 157E/2025, de 19 de mayo, de la Consejera de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias. En esta única zona se incluyen un total de 22 municipios.
En este caso también se ha particularizado la definición de gran tenedor reduciendo el número mínimo a cinco inmuebles y de nuevo queda claro que los inmuebles de uso residencial deberán estar “ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada en el apartado 2.º de la presente orden foral” (transcripción literal de la Orden Foral enlazada). Con lo cual, en este caso tampoco hay lugar a ninguna duda.
Galicia
Galicia también ha declarado una única zona de mercado residencial tensionado mediante la Resolución de 30 de mayo de 2025 de la presidenta del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, y la misma solo incluye el municipio de La Coruña. En este caso, no se particulariza la definición de gran tenedor reduciendo el número de inmuebles, de modo que no hay dudas interpretativas.
Ser gran tenedor a efectos de una u otra normativa
Cabe destacar que la definición de gran tenedor expuesta en los párrafos anteriores es la que corresponde al paraguas normativo que pende de la Ley 12/2023, sin que sea aplicable a otras normativas que también contienen esta definición.
Por ejemplo, en el caso de Cataluña, la definición de gran tenedor prevista en la Ley 12/2023 no es aplicable a los efectos de los tipos de gravamen incrementados del Impuesto sobre Transmisiones onerosas previstos para grandes tenedores en el artículo 641-1 del Código Tributario de Cataluña, toda vez que el citado código contiene una definición específica de gran tenedor. Tampoco será aplicable a los efectos de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, porque esta Ley también contiene una definición propia del término.
De este modo, a la hora de determinar las obligaciones legales que debe cumplir un gran tenedor, deberá verificarse previamente si una persona física o jurídica cumple con los parámetros definitorios de cada una de las normativas concretas que establecen dichas obligaciones.
En MES Advocats contamos con un equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario y conocedores de toda la normativa relativa a los grandes tenedores. Si necesitas asesoramiento jurídico al respecto no dudes en contactar con nosotros en este enlace.
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