La funció qualificadora del registrador de la propietat: és possible revisar el fons d’una autorització judicial que autoritza la venda d’una finca en el marc d’un concurs de creditors?

12 June, 2024
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


Comentari a la Resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) de 13 de febrer de 2023.

Els fets

Segons els antecedents fàctics de la resolució, l’escriptura de compravenda s’autoritza el 2 de setembre de 2022 a Montsó (Osca) i té per objecte la transmissió de la finca registral 25.681 inscrita al Registre de la Propietat d’Alcanyís (Terol). És part venedora l’administració concursal d’un matrimoni declarat en concurs de creditors, i part compradora un particular. La finca s’adquireix per un preu de 200.000 €, que resulta satisfet mitjançant xec bancari a Banco Santander S.A., donant aquest últim carta de pagament.

La finca objecte de compravenda estava gravada amb tres hipoteques, dues a favor de Banco Santander, S.A. (inscripcions 13 i 12), i una a favor de Caixabank, S.A. (inscripció 11), aquesta última equiparada en rang a la de la inscripció 12 a favor de la primera entitat bancària. Com a valor de taxació de la finca en les citades hipoteques, constaven els següents valors: 325.289 € (inscripció 13) i 381.247,45 € (inscripció 11 i 12).

S’acompanya a l’escriptura auto dictat pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Terol, que autoritza la venda de la finca en els termes sol·licitats per l’administració concursal i en la qual es fa constar el consentiment i beneplàcit de Caixabank, S.A. a la transmissió. A més, s’acompanya a l’escriptura una altra resolució en la qual es fa constar que Banco Santander, S.A. va presentar escrit indicant que no s’oposava a la transmissió de la finca en els termes autoritzats pel Jutjat.

La qualificació negativa i suspensió de la inscripció de l’escriptura de compravenda pel registrador de la propietat

Una vegada formalitzada la compravenda, el Registre de la Propietat d’Alcanyís suspèn la inscripció de l’escriptura conforme a l’article 18 de la Llei Hipotecària, basant-se en els següents motius:

1. No consta el consentiment de l’administració concursal a la venda, per la qual cosa és necessari presentar escriptura de rectificació.
2. No consta la fermesa de l’auto que autoritza la venda ni els termes de la mateixa, en no haver-se incorporat al testimoni judicial els documents que assenyala la pròpia resolució.
3. No s’acompanya manament per a la cancel·lació de les càrregues que graven la finca, sinó només manament per a la cancel·lació dels assentaments registrals relatius al concurs, derivats de l’auto ferm de conclusió del mateix.
4. No s’acredita que la venda de la finca, gravada amb privilegi especial, hagi estat per valor de mercat segons taxació oficial actualitzada per entitat homologada.

En aquest comentari ens centrarem en el quart i últim motiu de suspensió de la inscripció, atès que finalment és l’objecte principal del recurs resolt per la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP).

El recurs contra la qualificació del registrador de la propietat

La part compradora interposa recurs contra els motius tercer i quart de la qualificació del registrador de la propietat. Quant al motiu tercer, afirma que el manament de cancel·lació de càrregues aportat amb l’escriptura fa referència a la cancel·lació de totes les càrregues que graven la finca.

Quant al motiu quart, afirma que l’autorització de venda ha estat concedida pel jutjat a l’empara de l’article 210.3 del Text Refós de la Llei Concursal (TRLC), per la qual cosa el jutge en tot moment ha tingut en compte el contingut d’aquest precepte i ha acordat concedir autorització en pro de la preservació del dret de la resta de creditors que, mitjançant el sistema de recursos previs previst en el Text Refós de la Llei Concursal, poden revisar la procedència de la valoració jurídica de l’auto que autoritza la venda.

A més, assenyala que l’autorització de venda objecte d’aquest procediment també autoritzava la transmissió d’una altra finca inscrita al Registre de la Propietat de Benicarló (Castelló) -la compravenda de la qual va ser atorgada el mateix dia i davant del mateix notari autoritzant-, i que la mateixa ha resultat inscrita sense cap incidència.

Després de la interposició del recurs, el registrador de la propietat emet un informe mantenint el quart defecte. Respecte al tercer, el dona per esmenat.

Marc normatiu aplicable a la controvèrsia

L’article 18 de la Llei Hipotecària estableix que:

Els Registradors qualificaran, sota la seva responsabilitat, la legalitat de les formes extrínseques dels documents de tota mena, en virtut dels quals es sol·liciti la inscripció, així com la capacitat dels atorgants i la validesa dels actes dispositius continguts en les escriptures públiques, pel que resulti d’elles i dels assentaments del Registre.

(…).

D’altra banda, l’article 210 del TRLC, relatiu a la realització directa dels béns afectes, disposa el següent:

1. En qualsevol estat del concurs, el jutge podrà autoritzar la realització directa dels béns i drets afectes a crèdits amb privilegi especial.
2. La sol·licitud de realització directa haurà de ser presentada al jutge per l’administració concursal o pel creditor amb privilegi especial i es tramitarà a través del procediment establert en aquesta llei per a l’obtenció d’autoritzacions judicials.
3. El jutge concedirà l’autorització sol·licitada si l’oferta ho fos per un preu superior al mínim que s’hagués pactat en constituir la garantia, amb pagament al comptat. El jutge podrà autoritzar excepcionalment la realització directa per un preu inferior si el concursat i el creditor o els creditors amb privilegi especial ho acceptessin de forma expressa, sempre que es faci a valor de mercat segons taxació oficial actualitzada per entitat homologada per al cas de béns immobles i valoració per entitat especialitzada per a béns mobles.
4. Concedida l’autorització judicial, les condicions fixades per a la realització directa s’anunciaran amb la mateixa publicitat que correspongui a la subhasta del bé o dret afecte i, si dins dels deu dies següents a l’últim dels anuncis es presentés al jutjat millor postor, el jutge obrirà licitació entre tots els oferents determinant la fiança que hagin de prestar per participar en ella.

Per tant, en el marc d’un concurs de creditors, el jutge pot autoritzar la venda de la finca gravada amb un o diversos crèdits amb privilegi especial a un tercer, si bé ha de fer-ho: a) bé per un preu superior al mínim que s’hagués pactat en constituir les garanties amb pagament al comptat; o b) bé per un preu inferior si el concursat i el o els creditors privilegiats ho accepten expressament, i sempre que la transmissió es faci a valor de mercat segons taxació oficial actualitzada per entitat homologada.

En el cas concret, el preu de la compravenda (200.000 €) és inferior al mínim que es va pactar en constituir les garanties (325.289 € i 381.247,45 €), si bé consta el consentiment exprés del concursat manifestat a través de l’administració concursal, així com el dels creditors privilegiats, Caixabank, S.A. i Banco Santander, S.A., tal com es desprèn dels fets objecte de la resolució.

El problema que presenta l’escriptura, segons el criteri del registrador de la propietat, és que no s’acredita que la transmissió s’hagi efectuat per un preu de mercat segons taxació actualitzada efectuada per entitat homologada -no consten més valors de taxació que els que mostren les tres hipoteques que graven la finca-. En conseqüència, el registrador de la propietat entén que no es compleix el que disposa l’art. 210.3 TRLC i decideix suspendre la inscripció de l’escriptura de compravenda.

La resolució del recurs per la DGSJFP

La DGSJFP no entra a valorar els arguments del recurs quant al motiu tercer de la qualificació, per entendre que el manament de cancel·lació de càrregues no va ser aportat inicialment i, per tant, no pot ser tingut en compte, i atès que el registrador de la propietat ha donat per esmenat el defecte després de la interposició del recurs.

En aquest context, centra la seva atenció exclusivament en el motiu quart de la qualificació, sent l’objecte de debat si el registrador de la propietat pot entrar a valorar si un auto que autoritza la transmissió d’una finca compleix o no amb el que disposa l’art. 210 TRLC i, en cas negatiu, si pot suspendre la inscripció de l’escriptura de compravenda per això.

La DGSJFP deixa clar, amb cita a la seva Resolució de 6 d’octubre de 2015, que per inscriure al Registre de la Propietat els actes d’alienació o gravamen de béns o drets que integrin la massa activa del concurs, resulta necessari que s’acrediti davant del registrador l’obtenció del corresponent auto autoritzant la transmissió mitjançant el corresponent testimoni, estès pel Lletrat de l’Administració de Justícia que acrediti la seva autenticitat i contingut, donant fe del mateix. I afegeix que per a la inscripció es requereix igualment el document públic en què es fundi immediatament el seu dret la persona a favor de la qual hagi de practicar-se, i que faci fe, per si mateix o mitjançant formalitats el compliment de les quals s’acrediti, del contingut que sigui objecte d’inscripció. Per tant, per regla general, quan l’auto es limiti a autoritzar la transmissió, el títol a efectes d’inscripció serà l’escriptura pública en la qual consti el negoci traslatiu, complementada pel títol formal que acrediti l’autorització judicial.

Seguidament indica que, conforme a la Sentència del Tribunal Suprem de 21 d’octubre de 2013, el registrador ha de tenir en compte el que disposa l’art. 522.1 de la Llei d’Enjudiciament Civil, en virtut del qual totes les persones i autoritats, especialment les encarregades dels Registres públics, han d’acatar i complir el que es disposi en les sentències constitutives i atenir-se a l’estat o situació jurídics que sorgeixi d’elles, llevat que hi hagi obstacles derivats del propi Registre conforme a la seva legislació específica. I adverteix, amb cita a la Sentència del mateix tribunal de 21 de març de 2006, que no pot practicar-se cap assentament que menyscabi o posi en dubte l’eficàcia dels vigents sense el consentiment del titular o a través de procediment judicial en què hagi estat part.

Més concretament, quant a la funció qualificadora del registrador de la propietat, cita la Sentència del Tribunal Suprem de 21 de novembre de 2017, que adverteix que no pot revisar el fons de la resolució judicial en la qual es basa el manament de cancel·lació, és a dir, no pot jutjar sobre la seva procedència, sinó únicament comprovar que el manament judicial deixa constància del compliment dels requisits legals que preserven els drets dels titulars dels drets inscrits en el registre la cancel·lació del qual s’ordena pel tribunal.

Seguidament, quant a l’art. 210 del TRLC, el Centre Directiu recorda que les regles contingudes en la Llei Concursal per a l’alienació del bé sobre el qual recau el dret real de garantia tenen caràcter imperatiu, i que a elles necessàriament ha d’ajustar-se el pla de liquidació, unes regles que, a més, també regeixen en defecte que aquest últim s’aprovi (entre d’altres, RDGSJFP de 10 de gener de 2017).

Afirma, en essència, que resulta evident la voluntat del legislador, per al cas de realització fora de conveni de béns gravats amb penyora o hipoteca, de dificultar la realització de tals béns per un preu inferior al de taxació fixat de mutu acord per les parts en el moment de constitució de la garantia real, de manera que la realització per aquest preu inferior requereix el consentiment de l’entitat creditora amb privilegi especial.

Així les coses, i atès que en el supòsit de fet l’auto dictat pel jutge autoritzant la venda pel preu indicat fa constar expressament que les dues entitats titulars de crèdits amb privilegi especial han prestat el seu consentiment i beneplàcit a l’alienació, la DGSJFP considera que ha existit un pronunciament judicial exprés tant respecte del preu, com en relació amb la deguda intervenció dels titulars registrals de les hipoteques.

Per tot això, conclou que, si en el procediment judicial s’han considerat complerts els requisits que la Llei Concursal estableix perquè es pugui dur a terme la venda, excedeix de les facultats de qualificació que els articles 18 de la Llei Hipotecària i 100 del Reglament Hipotecari atorguen als registradors discrepar d’aquesta valoració i entendre incomplerts aquests requisits. En conseqüència, estima el recurs i revoca la nota de qualificació registral respecte del defecte recorregut.

En poques paraules, i d’acord amb el criteri del Centre Directiu mantingut en aquesta resolució, és el jutge del concurs de creditors l’encarregat de verificar que els requisits que estableix l’art. 210 del TRLC es compleixen, de manera que una vegada autoritzada la transmissió d’una finca gravada amb hipoteca en el marc d’un concurs, el registrador no pot entrar a valorar el fons de la resolució, sinó únicament aquells extrems als quals fan referència els articles 18 de la Llei Hipotecària i 100 del Reglament Hipotecari.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament en el procés de transmissió o adquisició d’un immoble en el marc d’un concurs de creditors. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


AdquisicióConcurs creditorsDret concursalregistro de la propiedadTransmissió

---