La función calificadora del registrador de la Propiedad: ¿es posible revisar el fondo de una autorización judicial que autoriza la venta de una finca en el marco de un concurso de acreedores?

12 junio, 2024
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Inmobiliario
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Amaia Forcada


Comentario a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de febrero de 2023.

Los hechos

Según los antecedentes fácticos de la resolución, la escritura de compraventa se autoriza el 2 de septiembre de 2022 en Monzón (Huesca) y tiene por objeto la transmisión de la finca registral 25.681 inscrita en el Registro de la Propiedad de Alcañiz (Teruel).

Es parte vendedora la administración concursal de un matrimonio declarado en concurso de acreedores, y parte compradora un particular. La finca se adquiere por un precio de 200.000 €, que resulta satisfecho mediante cheque bancario a Banco Santander S.A., dando este último carta de pago.

La finca objeto de compraventa estaba gravada con tres hipotecas, dos a favor a de Banco Santander, S.A. (inscripciones 13 y 12), y una a favor de Caixabank, S.A. (inscripción 11), esta última equiparada en rango a la de la inscripción 12 a favor de la primera entidad bancaria. Como valor de tasación de la finca en las citadas hipotecas, constaban los siguientes valores: 325.289 € (inscripción 13) y 381.247,45 € (inscripción 11 y 12).

Se acompaña a la escritura auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Teruel, que autoriza la venta de la finca en los términos solicitados por la administración concursal y en la que se hace constar el consentimiento y beneplácito de Caixabank, S.A. a la transmisión. Además, se acompaña a la escritura otra resolución en la que se hace constar que Banco Santander, S.A.  presentó escrito indicando que no se oponía a la transmisión de la finca en los términos autorizados por el Juzgado.

La calificación negativa y suspensión de la inscripción de la escritura de compraventa por el registrador de la Propiedad

Una vez formalizada la compraventa, el Registro de la Propiedad de Alcañiz suspende la inscripción de la escritura conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria, en base a los siguientes motivos:

1. No consta el consentimiento de la administración concursal a la venta, por lo que es preciso presentar escritura de rectificación.
2. No consta la firmeza del auto que autoriza la venta ni los términos de la misma, al no haberse incorporado al testimonio judicial los documentos que señala la propia resolución.
3. No se acompaña mandamiento para la cancelación de las cargas que gravan la finca, sino solo mandamiento para la cancelación de los asientos registrales relativos al concurso, derivados del auto firme de conclusión del mismo.
4. No se acredita que la venta de la finca, gravada con privilegio especial, haya sido por valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada.

En este comentario nos centraremos en el cuarto y último motivo de suspensión de la inscripción, dado que finalmente es el objeto principal del recurso resuelto por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP).

El recurso contra la calificación del registrador de la Propiedad

La parte compradora interpone recurso contra los motivos tercero y cuarto de la calificación del registrador de la propiedad.

En cuanto al motivo tercero, afirma que el mandamiento de cancelación de cargas aportado con la escritura hace referencia a la cancelación de todas las cargas que gravan la finca.

En cuanto al motivo cuarto, afirma que la autorización de venta ha sido concedida por el juzgado al amparo del artículo 210.3 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC), por lo que el juez en todo momento ha tenido en cuenta el contenido de dicho precepto y ha acordado conceder autorización en aras a la preservación del derecho del resto de acreedores que, mediante el sistema de recursos previos previsto en el Texto Refundido de la Ley Concursal pueden revisar la procedencia de la valoración jurídica del auto que autoriza la venta.

Además, señala que la autorización de venta objeto de este procedimiento también autorizaba la transmisión de otra finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Benicarló (Castellón) -cuya escritura de compraventa fue otorgada el mismo día y ante el mismo notario autorizante-, y que la misma ha resultado inscrita sin ninguna incidencia.

Tras la interposición del recurso, el registrador de la propiedad emite un informe manteniendo el cuarto defecto. Respecto al tercero, lo da por subsanado.

Marco normativo aplicable a la controversia

El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece que:

Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

(…)

Por su parte, el artículo 210 del TRLC, relativo a la realización directa de los bienes afectos, dispone lo siguiente:

1. En cualquier estado del concurso, el juez podrá autorizar la realización directa de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial.
2. La solicitud de realización directa deberá ser presentada al juez por la administración concursal o por el acreedor con privilegio especial y se tramitará a través del procedimiento establecido en esta ley para la obtención de autorizaciones judiciales.
3. El juez concederá la autorización solicitada si la oferta lo fuera por un precio superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al contado. El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización directa por un precio inferior si el concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo aceptasen de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.
4. Concedida la autorización judicial, las condiciones fijadas para la realización directa se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien o derecho afecto y, si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentase en el juzgado mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes determinando la fianza que hayan de prestar para participar en ella.

Por lo tanto, en el marco de un concurso de acreedores, el juez puede autorizar la venta de la finca gravada con uno o varios créditos con privilegio especial a un tercero, si bien debe hacerlo: a) bien por un precio superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía con pago al contado; o b) bien por un precio inferior si el concursado y el o los acreedor/es privilegiado/s lo acepta/n expresamente, y siempre que la transmisión se efectúe a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada.

En el caso concreto, el precio de la compraventa (200.000 €) es inferior al mínimo que se pactó al constituir las garantías (325.289 € y 381.247,45 €), si bien consta el consentimiento expreso del concursado manifestado a través de la administración concursal, así como el de los acreedores privilegiados, Caixabank, S.A. y Banco Santander, S.A., tal y como se desprende de los hechos objeto de la resolución.

El problema que presenta la escritura, según el criterio del registrador de la propiedad, es que no se acredita que la transmisión se haya efectuado por un precio de mercado según tasación actualizada efectuada por entidad homologada -no constan más valores de tasación que los que arrojan las tres hipotecas que gravan la finca-. En consecuencia, el registrador de la propiedad entiende que no se da cumplimiento a lo dispuesto por el art. 210.3 TRLC y decide suspender la inscripción de la escritura de compraventa.

La resolución del recurso por la DGSJFP

La DGSJFP no entra a valorar los argumentos del recurso en cuanto al motivo tercero de la calificación, por entender que el mandamiento de cancelación de cargas no fue aportado inicialmente y, por tanto, no puede ser tenido en cuenta, y dado que el registrador de la propiedad ha dado por subsanado el defecto tras la interposición del recurso.

En este contexto, centra su atención exclusivamente en el motivo cuarto de la calificación, siendo el objeto de debate si el registrador de la propiedad puede entrar a valorar si un auto que autoriza la transmisión de una finca cumple o no con lo dispuesto en el art. 210 TRLC y, en caso negativo, si puede suspender la inscripción de la escritura de compraventa por ello.

La DGSJFP deja claro, con cita a su Resolución de 6 de octubre de 2015, que para inscribir en el Registro de la Propiedad los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso, resulta necesario que se acredite ante el registrador la obtención del oportuno auto autorizando la transmisión por medio del correspondiente testimonio, extendido por el Letrado de la Administración de Justicia que acredite su autenticidad y contenido, dando fe del mismo. Y añade que para la inscripción se exige igualmente el documento público en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que haga fe, por sí solo o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite, del contenido que sea objeto de inscripción. Por lo tanto, por regla general, cuando el auto se limite a autorizar la transmisión, el título a efectos de inscripción será la escritura pública en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la autorización judicial.

Seguidamente indica que, conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador debe tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del cual todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y advierte, con cita a la Sentencia del mismo tribunal de 21 de marzo de 2006, que no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte.

Más concretamente, en cuanto a la función calificadora del registrador de la propiedad, cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017, que advierte que no puede revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar sobre su procedencia, sino únicamente comprobar que el mandamiento judicial deja constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.

Seguidamente, en cuanto al art. 210 del TRLC, el Centro Directivo recuerda que las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre el que recae el derecho real de garantía tienen carácter imperativo, y que a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, unas reglas que, además, también rigen en defecto de que este último se apruebe (entre otras, RDGSJFP de 10 de enero de 2017).

Afirma, en esencia, que resulta patente la voluntad del legislador, para el caso de realización fuera de convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca, de dificultar la realización de tales bienes por un precio inferior al de tasación fijado de mutuo acuerdo por las partes en el momento de constitución de la garantía real, de forma que la realización por ese precio inferior requiere el consentimiento de la entidad acreedora con privilegio especial.

Así las cosas, y dado que en el supuesto de hecho el auto dictado por el juez autorizando la venta por el precio indicado hace constar expresamente que las dos entidades titulares de créditos con privilegio especial han prestado su consentimiento y beneplácito a la enajenación, la DGSJFP considera que ha existido un pronunciamiento judicial expreso tanto respecto del precio, como en relación con la debida intervención de los titulares registrales de las hipotecas.

Por todo ello, concluye que, si en el procedimiento judicial se han considerado cumplidos los requisitos que la Ley Concursal establece para que se pueda llevar a cabo la venta, excede de las facultades de calificación que los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario otorgan a los registradores discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos. En consecuencia, estima el recurso y revoca la nota de calificación registral respecto del defecto recurrido.

En pocas palabras, y con arreglo al criterio del Centro Directivo mantenido en esta resolución, es el juez del concurso de acreedores el encargado de verificar que los requisitos que establece el art. 210 del TRLC se cumplen, de modo que una vez autorizada la transmisión de una finca gravada con hipoteca en el marco de un concurso, el registrador no puede entrar a valorar el fondo de la resolución, sino únicamente aquellos extremos a los que hacen referencia los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.

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