Registre Únic d’Arrendaments i Finestreta Única Digital d’Arrendaments

13 January, 2025
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada


#### Les obligacions que imposa el RD 1312/2024 als arrendadors i a les plataformes en línia en relació amb els lloguers de curta durada

El passat 24 de desembre de 2024 es va publicar al BOE el Reial decret 1312/2024, de 23 de desembre, pel qual es regula el procediment de Registre Únic d’Arrendaments i es crea la Finestreta Única Digital d’Arrendaments per a la recollida i l’intercanvi de dades relatives als serveis de lloguer d’allotjaments de curta durada.

Aquesta norma ha entrat en vigor el 2 de gener de 2025, si bé no desplegarà efectes fins a l’1 de juliol de 2025. Es tracta de donar un període de temps suficient a tots els actors implicats per tal que puguin fer les adaptacions tecnològiques i funcionals necessàries.

📢Pots escoltar l’episodi sobre el Reial Decret 1312/2024, de 23 de desembre, del nostre podcast “Inmobiliàriament” en aquest enllaç.

A quins serveis s’aplica?

El Reial decret 1312/2024 s’aplica a tot el territori nacional i exclusivament als lloguers de curta durada. Afecta:

Als serveis prestats als amfitrions de lloguers de curta durada per part de les plataformes en línia, independentment d’on tinguin la seva seu (per exemple, Booking o Airbnb); i

Als serveis de lloguer de curta durada que presten els amfitrions a través de les plataformes en línia.

Què s’entén per lloguer de curta durada?

El servei de lloguer d’allotjaments de curta durada es defineix com un arrendament per un període breu d’una o diverses unitats, amb finalitat turística o no, a canvi d’una remuneració, ja sigui amb caràcter professional o no professional, i de manera regular o irregular.

Per tant, no només els lloguers turístics es veuen afectats per aquesta norma, sinó també els lloguers de temporada amb finalitats laborals, acadèmiques, mèdiques o d’altres sempre que siguin temporals.

El lloguer pot recaure sobre la totalitat d’una finca o part d’ella (una habitació, per exemple), i també s’inclouen en l’àmbit d’aplicació els vaixells, les embarcacions o els artefactes navals, sempre que l’allotjament no estigui vinculat a un servei que possibiliti o determini la navegació.

Aquests lloguers han de complir les següents condicions:

Que el destí principal sigui diferent de l’arrendament d’habitatge, derivant-se de causes de caràcter temporal (vacacionals, turístiques, laborals, d’estudis, de tractament mèdic, etc.).

Que disposin de l’equipament, mobiliari i estris adequats per a l’ús temporal de la unitat.

Queden fora de l’àmbit d’aplicació de la norma els serveis de lloguer d’allotjaments que no portin associada una remuneració, entenent com a tal qualsevol forma de compensació econòmica, independentment del seu valor o forma, així com els hotels i allotjaments similars, els albergs i els allotjaments en càmpings o aparcaments per a caravanes.

Quin és l’objectiu principal de la norma?

Crear la “Finestreta Única Digital d’Arrendaments” amb l’objectiu de recollir i intercanviar dades relatives als serveis de lloguer d’allotjaments de curta durada. Aquesta finestreta dependrà del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana.

Desenvolupar el procediment de Registre Únic d’Arrendaments, que s’encomana al Registre de la Propietat, en el cas d’immobles, i al Registre de Béns Mobles, en el cas d’embarcacions, vaixells o artefactes navals.

Què és la Finestreta Única Digital d’Arrendaments i quines funcions té?

Es tracta d’una passarel·la digital única nacional per a la transmissió electrònica de dades entre les plataformes en línia que ofereixin lloguers de curta durada i les autoritats competents, així com per a informar sobre els diferents usos, regulacions i destinacions de les unitats llogades temporalment.

Mensualment, la Finestreta Única Digital d’Arrendament transmetrà a l’Institut Nacional d’Estadística, als instituts d’estadística autonòmics si escau (a Catalunya, l’Idescat), i a Eurostat, dades relatives a cada unitat, especialment l’activitat, el número de registre, el municipi i el nombre màxim de persones que poden allotjar-s’hi.

Quines obligacions imposa als arrendadors?

Abans d’oferir serveis de lloguer de curta durada a través de plataformes en línia, els arrendadors hauran d’obtenir, un número de registre únic al Registre de la Propietat o al Registre de Béns Mobles –segons la  naturalesa de la unitat llogada (bé immoble o embarcació, vaixell o artefacte naval)–, que s’haurà d’atorgar de manera automàtica i immediata un cop s’hagi aportat la informació requerida.

A més, els arrendadors hauran d’atendre els requeriments d’informació de les autoritats competents; actualitzar la informació aportada sobre les seves unitats si hi ha canvis; i comunicar a les plataformes en línia el número de registre únic assignat per poder llogar-les.

Entre els requeriments d’informació, cal destacar la comunicació anual que els arrendadors hauran de fer, aportant un model informatiu de lloguers de curta durada per a cada categoria i tipus d’arrendament, on s’hi inclourà un llistat anonimitzat dels lloguers efectuats, així com la identificació de les finalitats que els hagin justificat (turístiques, mèdiques, etc.). Si el registrador té dubtes sobre la veracitat de les finalitats comunicades, podrà sol·licitar als arrendadors documentació complementària acreditativa.

Quines obligacions imposa a les plataformes en línia?

Les plataformes en línia estaran obligades a:

Incorporar funcionalitats en les seves aplicacions que permetin als arrendadors identificar les seves unitats mitjançant els números de registre corresponents;

Garantir que els arrendadors informin dels números de registre únic i fer-los visibles als anuncis;

Realitzar comprovacions aleatòries i periòdiques de les declaracions dels arrendadors, si escau, a través de la consulta de la Finestreta Única Digital d’Arrendaments, i informar dels resultats tant a la mateixa finestreta com als arrendadors;

Informar els arrendadors que vulguin utilitzar els seus serveis sobre l’aplicació del procediment de registre únic;

Recollir i transmetre mensualment a la Finestreta Única Digital d’Arrendaments les dades d’activitat per unitat, juntament amb el número de registre, l’adreça específica i les URL dels anuncis publicats; i

Complir, en un termini de 48 hores des de la notificació, les resolucions administratives que ordenin l’eliminació o inhabilitació de l’accés a anuncis vinculats a un número de registre suspès o retirat.

Com s’obté el codi de registre únic?

La sol·licitud l’ha d’efectuar l’arrendador a través de la seu electrònica del Col·legi de Registradors de la Propietat i Mercantils d’Espanya, adjuntant tota la documentació exigible en format electrònic.

Entre altres documents, i sempre que sigui aplicable, serà necessari aportar el títol habilitant per llogar una determinada unitat de forma temporal, ja sigui autorització, llicència, visat, comunicació prèvia o equivalent d’acord amb la normativa vigent. A més, en el cas d’immobles, el Registre de la Propietat haurà de comprovar que no existeix cap resolució que impedeixi llogar aquesta unitat de forma temporal, com podria ser en cas que hi hagi prohibicions o limitacions al lloguer temporal aprovades per la comunitat de propietaris de l’edifici on es troba.

No obstant això, queda oberta la possibilitat de fer la sol·licitud en paper presentant-la directament al Registre de la Propietat o al Registre de Béns Mobles competent, segons la naturalesa de la unitat objecte d’arrendament.

Amb aquest tràmit s’obtindrà automàticament i immediatament un número de registre únic per a cada immoble o unitat parcial d’aquest que es vulgui llogar de manera independent, sense perjudici de la posterior qualificació que faci el registrador.

Quan un bé immoble o part d’aquest es destini a diversos tipus de lloguer temporal, disposarà d’un número de registre únic per al lloguer de curta durada no turístic i un altre per al lloguer turístic.

En qualsevol cas, l’absència de codi de registre únic determinarà la impossibilitat d’oferir serveis de lloguer de curta durada a les plataformes en línia.

Un cop es disposi de la qualificació favorable del registrador, aquest procedirà a anotar el número de registre juntament amb la seva categoria i tipus mitjançant una nota marginal al foli corresponent de la finca objecte de lloguer, i ho notificarà a l’interessat.

En cas que la documentació presentada sigui incorrecta o incompleta, l’arrendador disposarà d’un termini de 7 dies hàbils per esmenar-la des de la notificació de la resolució negativa. Si no es corregeixen les deficiències dins d’aquest termini, el registrador suspendrà la validesa del número de registre afectat i ho comunicarà a la Finestreta Única Digital d’Arrendaments. Aquesta suspensió permetrà a la Direcció de Planificació i Avaluació, que depèn del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana, dictar una resolució perquè les plataformes en línia procedeixin a eliminar o inhabilitar immediatament els anuncis vinculats al número de registre suspès.

Amb això es pretén evitar que s’ofereixin habitatges en condicions contràries a les disposades per la normativa aplicable, de manera que les administracions puguin dur a terme les tasques d’inspecció i control més eficientment.

Es pot retirar el número de registre únic?

La resposta és afirmativa, sempre que s’incompleixin els requisits d’accés al Registre de la Propietat o al Registre de Béns Mobles –segons la naturalesa de la unitat arrendada-, o per comunicació de la baixa d’inscripció per l’arrendador. Això determinarà la cancel·lació de la nota marginal al Registre on radiqui la unitat i la seva notificació a l’interessat, així com la comunicació a la Finestreta Única Digital i l’emissió d’una resolució per part de la Direcció General de Planificació i Avaluació ordenant l’eliminació o inhabilitació de l’accés a anuncis vinculats al número de registre retirat.

Igualment, si el registrador comprova a través dels requeriments d’informació que el número de registre s’ha utilitzat per a finalitats de lloguer diferents de les informades pels arrendadors, també podrà retirar el número de registre únic.

El Reial decret 1312/2024 afecta els lloguers de llarga durada?

Encara que aquesta norma no està destinada als lloguers de llarga durada, la seva disposició addicional segona permet als arrendadors, de manera voluntària, sol·licitar un número de registre únic per efectuar lloguer de llarga durada.

Ara bé, cal tenir en compte que, en cas de sol·licitar aquest número de registre, s’imposarà automàticament l’obligació de comunicar anualment les dades que requereixi el Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana, segons el model informatiu que s’aprovi finalment.

A MES Advocats oferim assessorament integral, acompanyament, representació i defensa en tot tipus d’arrendaments, inclosos els de temporada o curta durada, tant per a arrendadors com per a arrendataris. Si necessites més informació o estàs interessat a obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari mitjançant aquest enllaç.

###


Alquiler cortoArrendadorArrendamientosLloguerRegistro únicoRegulación alquiler cortoVentanilla única digital

---