Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos

13 enero, 2025
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Inmobiliario
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Amaia Forcada


#### Las obligaciones que impone el RD 1312/2024 a los arrendadores y a las plataformas en línea respecto a los alquileres de corta duración

El pasado 24 de diciembre de 2024 se publicó en el BOE el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Dicha norma ha entrado en vigor el 2 de enero de 2025, si bien no desplegará efectos hasta el 1 de julio de 2025. Se trata de otorgar un período de tiempo suficiente a todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma para que puedan realizar las adaptaciones tecnológicas y funcionales necesarias.

📢Puedes escuchar el episodio sobre el Real Decreto 1312/2024m de 23 de diciembre de nuestro podcast «Inmobiliariamente» en este enlace.

¿A qué servicios se aplica?

El Real Decreto 1312/2024 se aplica en todo el territorio nacional y exclusivamente a los alquileres de corta duración. Afecta:

A los servicios prestados a los anfitriones de alquiler de corta duración por las plataformas en línea independientemente de donde se sitúe su establecimiento (por ejemplo, Booking o AirBnB); y

A los servicios de alquiler de corta duración que prestan los anfitriones a través de las plataformas en línea.

¿Qué se entiende por alquiler de corta duración?

El servicio de alquiler de alojamientos de corta duración se define por la norma como un arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, y de forma regular o irregular.

Por tanto, no solo los alquileres turísticos se ven afectados por esta norma, sino también los alquileres de temporada con finalidades laborales, académicas, médicas o de otra índole siempre que sean temporales.

El alquiler puede recaer sobre la totalidad de una finca o parte de ella (una habitación, por ejemplo), y también quedan incluidos en el ámbito de aplicación los buques, las embarcaciones o los artefactos navales, siempre que el alojamiento no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación.

Dichos alquileres deben cumplir con las siguientes condiciones:

Que el destino primordial sea uno distinto del arrendamiento de vivienda, derivándose de causas de carácter temporal (vacacionales, turísticas, laborales, de estudios, de tratamiento médico, etc.).

Que cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal.

Quedan fuera del ámbito objetivo de la norma los servicios de alquiler de alojamientos que no lleven asociada una remuneración, entendiendo por tal cualquier forma de compensación económica, independientemente de su valor o de la forma que adopte, así como los hoteles y alojamientos similares, los albergues y los alojamientos en campings y aparcamientos para caravanas.

¿Cuál es el objeto principal de la norma?

Crear la “Ventanilla Única Digital de Arrendamientos” con el objeto de recoger e intercambiar datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Dicha ventanilla dependerá del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Desarrollar el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, que se encomienda al Registro de la Propiedad, en el caso de inmuebles, y al Registro de Bienes Muebles, en el caso de embarcaciones, buques o artefactos navales.

¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y qué funciones tiene?

Se trata de una pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea que ofrezcan alquileres de corta duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los diferentes usos, regulación y destinos de las unidades alquiladas temporalmente.

Mensualmente, la Ventanilla Única Digital de Arrendamiento transmitirá al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos de estadística autonómicos en su caso (en Cataluña, el Idescat), y a Eurostat, datos relativos a cada unidad, en especial, actividad y el número de registro, el municipio y el número máximo de personas que pueden alojarse en ella.

¿Qué obligaciones impone a los arrendadores?

Previamente a ofrecer servicios de alquiler de corta duración a través de plataformas en línea, los arrendadores deberán obtener un número de registro único en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles –según su naturaleza (bien inmueble o embarcación, nave o artefacto naval)-, que deberá otorgarse de manera automática e inmediata una vez se haya aportado la información requerida.

Además, los arrendadores deberán atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes; actualizar la información aportada sobre sus unidades que ya dispongan de número de registro si se producen cambios en las mismas; y comunicar a las plataformas en línea el número de registro único asignado para poder alquilarlas.

Entre los requerimientos de información, hay que destacar la comunicación que los arrendadores deberán efectuar anualmente, mediante la aportación de un modelo informativo de alquileres de corta duración para cada categoría y tipo de arrendamiento, donde se recogerá un listado anonimizado de los alquileres efectuados, así como la identificación de las finalidades que los hayan justificado (turísticas, médicas, etc.). Cabe destacar que si el registrador duda de la realidad de las finalidades comunicadas, podrá solicitar a los arrendadores documentación acreditativa complementaria.

¿Qué obligaciones impone a las plataformas en línea?

Por su parte, las plataformas en línea estarán obligadas a:

Recoger funcionalidades en sus aplicaciones que permitan a los arrendadores identificar sus unidades mediante los números de registro correspondientes;

Garantizar que los arrendadores informan de los números de registro único y a hacerlos visibles en los anuncios;

Realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de los arrendadores, en su caso, a través de la consulta de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos e informar de sus resultados a la misma, así como a los arrendadores;

Informar a los arrendadores que quieran utilizar sus servicios de la aplicación del procedimiento de registro único;

Recoger y transmitir mensualmente a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos los datos de actividad por unidad, junto con el número de registro, la dirección específica y las URL de los anuncios publicados; y

Dar cumplimiento en un plazo de 48 horas desde la notificación a las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a un número de registro suspendido o retirado.

¿Cómo se obtiene el código de registro único?

La solicitud debe efectuarla el arrendador a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, adjuntando toda la documentación exigible en formato electrónico.

Entre otros documentos, y siempre que resulte aplicable, será necesario aportar el título habilitante para alquilar una determinada unidad de forma temporal, ya sea autorización, licencia, visado, comunicación previa o equivalente de acuerdo con la normativa vigente. Además, en el caso de inmuebles, el Registro de la Propiedad deberá comprobar que no existe resolución que impida alquilar dicha unidad de forma temporal, como puede ocurrir en el caso de que existan prohibiciones o limitaciones al alquiler temporal aprobadas por la comunidad de propietarios del edificio donde se ubica.

No obstante, queda abierta la posibilidad de efectuar la solicitud en papel presentándola directamente en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles competente, según la naturaleza de la unidad objeto de arrendamiento.

Con este trámite se obtendrá automática e inmediatamente un número de registro único por cada inmueble o unidad parcial del mismo que se quiera alquilar de forma independiente, sin perjuicio de la posterior calificación que realice el registrador.

Cuando un bien inmueble o parte de este se destine a diversos tipos de alquiler temporal, este dispondrá de un número de registro único para el alquiler de corta duración no turístico, y otro número para el alquiler turístico.

En cualquier caso, la ausencia de código de registro único determinará la imposibilidad de ofertar servicios de alquiler de corta duración en plataformas de en línea

Una vez se obtenga la calificación favorable del registrador, este procederá a anotar el número de registro junto con su categoría y tipo mediante una nota marginal en el folio correspondiente de la finca objeto de alquiler, y lo notificará al interesado.

Téngase en cuenta que existe la posibilidad de subsanar la documentación presentada en un plazo de 7 días hábiles desde la notificación de la resolución negativa. Ahora bien, de no subsanarse en plazo, el registrador suspenderá la validez del número de registro afectado y lo comunicará a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Ello permitirá a la Dirección de Planificación y Evaluación, dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, dictar una resolución para que las plataformas en línea procedan a eliminar o inhabilitar inmediatamente los anuncios vinculados a dicho número de registro único.

Con ello se pretende evitar que se oferten viviendas en condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa aplicable, de forma que las administraciones puedan llevar a cabo sus labores de inspección y control más eficientemente.

¿Se puede retirar el número de registro único?

La respuesta es afirmativa, siempre que se incumplan los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad o al Registro de Bienes Muebles, o por comunicación de la baja de inscripción por el arrendador.

Ello determinará la cancelación de la nota marginal en el Registro donde radique la unidad y su notificación al interesado, así como la comunicación a la Ventanilla Única Digital y la emisión de una resolución por parte de la Dirección General de Planificación y Evaluación ordenando la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados al número de registro retirado.

Igualmente, si el registrador comprueba a través de los requerimientos de información que el número de registro se ha utilizado para finalidades de alquiler distintas de las informadas por los arrendadores, podrá igualmente retirar el número de registro único.

¿El Real Decreto 1312/2024 afecta a los alquileres de larga duración?

Aunque la norma no va destinada a estos alquileres, su disposición adicional segunda permite a los arrendadores con carácter voluntario solicitar un código de registro único para efectuar alquiler de larga duración.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que, en caso de solicitarlo, automáticamente existirá la obligación de comunicar anualmente los datos que requiera el Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana según el modelo informativo que finalmente resulte aprobado.

En MES Advocats ofrecemos asesoramiento integral, acompañamiento y representación y defensa en todo tipo de alquileres, incluidos los de temporada o corta duración, tanto a arrendadores como a arrendatarios. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nuestra área de derecho inmobiliario en este enlace.

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