Què és la tàcita reconducció?

15 April, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


La Llei d’Arrendaments Urbans regula la durada d’un contracte de lloguer de finca urbana destinada a habitatge o a ús diferent d’habitatge, concretament en els seus articles 9 -respecte al termini mínim- i 10 -respecte a la pròrroga màxima-. Un cop finalitzades les pròrrogues màximes, siguin convencionals o legals, entra en joc una figura denominada “tàcita reconducció”.

📢Pots escoltar l’episodi sobre la tàcita reconducció del nostre podcast “Inmobiliariamente” en aquest enllaç.

Què és la tàcita reconducció?

La tàcita reconducció està recollida a l’article 1.566 del Codi Civil.

Fixem-nos en el redactat:

“Si en acabar el contracte, roman l’arrendatari gaudint quinze dies de la cosa arrendada amb l’aquiescència de l’arrendador, s’entén que hi ha tàcita reconducció pel temps que estableixen els articles 1.577 i 1.581, llevat que hagi precedit requeriment.”

A efectes pràctics, això suposa que, si en finalitzar el contracte, passen 15 dies i l’arrendador no requereix a l’arrendatari per a l’abandonament de la finca, comença un nou contracte entre les parts amb les mateixes condicions (renda, fiança, increments, etc.) que l’anterior, llevat de la seva durada.

Quan s’inicia la tàcita reconducció?

És necessari que concorrin dos requisits per a l’inici de la tàcita reconducció:

Que l’arrendatari hagi continuat a l’habitatge durant els 15 dies següents a la finalització del contracte.

Que, durant aquests 15 dies, l’arrendador no l’hagi requerit per tal que abandoni l’habitatge.

Per evitar la tàcita reconducció, l’arrendador interessat a recuperar la seva propietat, haurà de requerir a l’arrendatari per al lliurament de la mateixa, interrompent l’aquiescència a la qual fa referència l’article 1.566 del Codi Civil.

La durada del nou contracte és equivalent al termini pel qual es va pactar el pagament de la renda.

L’article 1.566 del Codi Civil, pel que fa a la durada del nou contracte, es remet als articles 1.577 i 1.581 del mateix text legal. D’aquests dos preceptes, el que regula la durada de la tàcita reconducció en cas d’arrendaments urbans és el 1.581. Així, aquest article estableix que “si no s’ha fixat termini a l’arrendament, s’entén fet per anys quan s’ha fixat un lloguer anual, per mesos quan és mensual, per dies quan és diari“.

Tot i que va existir molta controvèrsia interpretativa pel que fa al termini de durada del nou contracte en cas de tàcita reconducció, finalment el Tribunal Suprem va fixar el següent criteri a la seva Sentència 530/2018 de 26 de setembre de 2018:

Quan en el contracte finalitzat s’hagués pactat que el lloguer seria, per exemple, de 12.000 euros anuals, els quals s’abonarien mitjançant mensualitats de 1.000 euros cadascuna, el nou contracte que neix amb la tàcita reconducció tindrà una durada anual.

Quan en el contracte finalitzat s’hagués pactat que el lloguer seria de 1.000 euros mensuals, el nou contracte que neix amb la tàcita reconducció tindrà una durada mensual.

El nou contracte no es regeix per la Llei d’Arrendaments Urbans.

Aquesta és una de les qüestions clau de la tàcita reconducció: que es regeix per les disposicions relatives a arrendaments previstes al Codi Civil i no per la Llei d’Arrendaments Urbans, de manera que l’arrendatari no està protegit per les normes imperatives del Títol II de la Llei d’Arrendaments Urbans.

D’aquesta manera, el nou contracte es regirà per les clàusules previstes en el contracte finalitzat i, en allò que no estigui previst, per les disposicions del Codi Civil. Cal tenir en compte que el règim de la Llei d’Arrendaments Urbans és més proteccionista per a l’arrendatari que el Codi Civil, el qual és més beneficiós per a l’arrendador.

En conclusió, la tàcita reconducció permet donar continuïtat al lloguer, però pot ser perjudicial per a alguna de les parts, tot depenent de les clàusules que constin en el contracte finalitzat.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament en el arrendament de tot tipus d’immobles, tant si ets el propietari com si ets l’arrendatari. Si necessites més informació o estàs interessat a obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


ArrendadorArrendatariContracte de lloguerLloguertàcita reconducció

---