15 de abril de 2024 · Neus Vallara
¿Qué es la tácita reconducción?
¿Qué es la tácita reconducción?
15 abril, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la duración de un contrato de alquiler de finca urbana destinada a vivienda o a uso distinto de vivienda, concretamente en sus artículos 9 -respecto al plazo mínimo- y 10 -respecto a la prórroga máxima-. Una vez finalizadas las prórrogas máximas, ya sean convencionales o legales, entra en juego una figura denominada “tácita reconducción”.
📢Puedes escuchar el episodio sobre la tácita reconducción de nuestro podcast «Inmobiliariamente» en este enlace.
¿Qué es la tácita reconducción?
La tácita reconducción viene recogida en el artículo 1.566 del Código Civil.
Fijémonos en el redactado:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”
A efectos prácticos, esto supone que, si al finalizar el contrato, pasan 15 días y el arrendador no requiere al arrendatario para el abandono de la finca, empieza un nuevo contrato entre las partes con las mismas condiciones (renta, fianza, incrementos, etc.) que el anterior, a excepción de su duración.
¿Cuándo se inicia la tácita reconducción?
Es necesario que concurran dos requisitos para el inicio de la tácita reconducción:
Para evitar la tácita reconducción, el arrendador interesado en recuperar su propiedad, deberá requerir al arrendatario para la entrega de la misma, interrumpiendo la aquiescencia a la que hace referencia el artículo 1.566 del Código Civil.
La duración del nuevo contrato es equivalente al plazo por el cual se pactó el pago de la renta.
El artículo 1.566 de Código Civil, en cuanto a la duración del nuevo contrato se remite a los artículos 1.577 y 1.581 del mismo texto legal. De estos dos preceptos, el que regula la duración de la tácita reconducción en caso de arrendamientos urbanos es el 1.581. Así, este artículo establece que “si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”.
Si bien existió mucha controversia interpretativa respecto al plazo de duración del nuevo contrato en caso de tácita reconducción, finalmente el Tribunal Supremo fijó el siguiente criterio en su Sentencia 530/2018 de 26 de septiembre de 2018:
El nuevo contrato no se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos
Esta es una de las cuestiones clave de la tácita reconducción: que se regula por las disposiciones relativas a arrendamientos previstas en el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos, de modo que el arrendatario no está protegido por las normas imperativas del Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. De este modo, el nuevo contrato se regirá por las cláusulas previstas en el contrato finalizado y, en aquello que no esté previsto, por las disposiciones del Código Civil. Deberá tenerse en cuenta que el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos es más proteccionista para el arrendatario que el Código Civil, el cual es más beneficioso para el arrendador.
En conclusión, la tácita reconducción permite dar continuidad al arriendo, pero puede ser perjudicial para alguna de las partes, todo dependerá de las cláusulas que consten en el contrato finalizado.
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