Puc vendre un habitatge sense cèdula d’habitabilitat a Catalunya?

21 May, 2024
–
Immobiliari
–
Neus Vallara


Catalunya és una de les Comunitats en què, en cas de transmissió d’un habitatge, és obligatori acreditar que aquest compleix amb les condicions d’habitabilitat mitjançant l’entrega de la corresponent cèdula d’habitabilitat. No obstant això, hi ha determinats casos en què la Llei permet que l’adquirent exoneri el transmitent d’aquesta entrega. En aquest article analitzem aquests supòsits.

📢 Pots escoltar l’episodi sobre la cèdula d’habitabilidad del nostre podcast «Inmobiliariamente» en aquest enllaç.

En primer lloc, què és la cèdula d’habitabilitat? La normativa defineix la cèdula d’habitabilitat com “l’acte administratiu en virtut del qual s’acredita que un habitatge compleix les condicions mínimes d’habitabilitat que preveuen la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, i que, per tant, és apte per a ser destinat a residència humana, sense perjudici que es desenvolupin altres activitats degudament autoritzades”. Està clar que la clau és que l’habitatge sigui habitable, de manera que aquells habitatges que no siguin “habitables” no disposaran de cèdula d’habitabilitat.

La llei obliga el transmitent d’un habitatge a entregar la cèdula d’habitabilitat a l’adquirent, requerint fins i tot la col·laboració dels Notaris i dels Registradors, ja que el Notari ha d’exigir que es compleixi el requisit que l’habitatge disposi de cèdula d’habitabilitat en el moment de la transmissió i el Registrador no pot inscriure la transmissió si no s’ha complert aquest requisit.

Però aleshores, es poden transmetre finques que constin descrites com a habitatge si no disposen de cèdula d’habitabilitat? Què passa si volem adquirir un habitatge, per exemple, que està en ruïnes per reformar-la? La podem comprar encara que no disposem de la cèdula d’habitabilitat? La resposta és sí.

La voluntat del legislador en cap cas és limitar la transmissió d’aquells immobles que constin descrits com a “habitatges” no aptes per al seu ús, sinó més aviat garantir a l’adquirent que allò que compra com a “habitatge” apte per al seu ús realment ho és perquè existeix un acte administratiu que així ho reconeix.

Quins són els supòsits d’exoneració?

La Llei preveu certs supòsits d’exoneració de l’obligació d’entregar la cèdula, però únicament quan es tracti d’habitatges que no siguin de nova construcció. Vegem-los a continuació:

Quan l’habitatge hagi de ser objecte de rehabilitació o enderroc: En ambdós casos, s’ha de manifestar a l’escriptura que, als efectes del que preveu l’article 10 del Decret 141/2012, de 30 d’octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat, la part adquirent exonera de forma expressa la part transmitent de l’entrega de la cèdula d’habitabilitat tota vegada que la finca s’adquireix amb la finalitat de ser rehabilitada o ser objecte d’enderroc.

Addicionalment, en el supòsit de rehabilitació, a l’escriptura s’ha d’acompanyar un informe emès per una persona tècnica competent en el qual s’acrediti que l’habitatge pot obtenir la cèdula d’habitabilitat una vegada executades les obres de rehabilitació necessàries per complir la normativa tècnica d’habitabilitat.

La Llei estableix que en aquests casos el Registrador haurà de fer constar mitjançant anotació marginal que l’habitatge transmès queda subjecte a l’execució de les obres de rehabilitació o d’enderroc, sent cancel·lada aquesta nota una vegada es presenti la cèdula d’habitabilitat obtinguda després de la rehabilitació o bé amb la certificació municipal de l’enderroc

Quan el destí de l’immoble no sigui el d’ús com a habitatge: La part adquirent també podrà exonerar la part transmitent de l’entrega de la cèdula, si bé ambdues parts hauran de reconèixer expressament a l’escriptura que el destí de l’immoble no és el d’ús com a habitatge. Aquest seria el cas d’aquells habitatges que s’utilitzen com a despatx o oficina.

Quan les parts acordin l’entrega de la cèdula en un moment posterior a la data en què es produeixi la transmissió: No obstant això, aquest supòsit únicament s’admet per causes excepcionals i motivades. Alhora, s’haurà d’acompanyar a l’escriptura de transmissió la sol·licitud de la cèdula registrada, així com el certificat emès per una persona tècnica competent que acrediti que l’habitatge reuneix les condicions necessàries per obtenir la cèdula d’habitabilitat de segona ocupació. D’aquesta manera, aquest seria un supòsit d’exoneració temporal en el moment de la transmissió, si bé s’haurà d’entregar posteriorment.

A MES Advocats oferim assessorament integral i acompanyament en el procés de transmissió o adquisició d’un immoble. Si necessites més informació o estàs interessat en obtenir un pressupost, pots contactar amb la nostra àrea de dret immobiliari en aquest enllaç.

###


Cèdula habitabilitatCompravendaHabitatgeImmobleLleiTransmissió

---