¿Puedo vender una vivienda sin cédula de habitabilidad en Cataluña?

21 mayo, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara


En Cataluña, en caso de transmisión de una vivienda, es obligatorio acreditar que la misma cumple con las condiciones de habitabilidad mediante la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad. No obstante, hay determinados casos en los que la Ley permite que el adquirente exonere al transmitente de dicha entrega. En este artículo analizamos estos supuestos.

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En primer lugar, ¿Qué es la cédula de habitabilidad? La normativa define la cédula de habitabilidad como “el acto administrativo en cuya virtud se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y que, por lo tanto, es apta para ser destinada a residencia humana, sin perjuicio de que se desarrollen otras actividades debidamente autorizadas.”. Está claro que la clave es que la vivienda sea habitable, de modo que aquellas viviendas que no sean “habitables” no van a disponer de cédula de habitabilidad.

La ley obliga al transmitente de una vivienda a entregar la cédula de habitabilidad al adquirente, requiriendo incluso de la colaboración de los Notarios y de los Registradores, puesto que el Notario debe exigir que se cumpla el requisito de que la vivienda disponga de cédula de habitabilidad en el momento de la transmisión y el Registrador no puede inscribir la transmisión si no se ha cumplido este requisito.

Pero entonces ¿se pueden transmitir fincas que consten descritas como vivienda si no disponen de cédula de habitabilidad? ¿Qué pasa si queremos adquirir una vivienda, por ejemplo, que está en ruinas para reformarla? ¿La podemos comprar aún sin disponer de la cédula de habitabilidad? La respuesta es sí.

La voluntad del legislador en ningún caso es limitar la transmisión de aquellos inmuebles que constando descritos como “viviendas” no sean aptos para su uso, sino más bien garantizar al adquirente que aquello que compra como “vivienda” apta para su uso realmente lo es porque existe un acto administrativo que así lo reconoce.

¿Cuáles son los supuestos de exoneración?

La Ley prevé ciertos supuestos de exoneración de la obligación de entregar la cédula, pero únicamente cuando se trate de viviendas que no sean de nueva construcción.  Veámoslos a continuación:

Cuando la vivienda tenga que ser objeto de rehabilitación o derribo: En ambos casos, debe manifestarse en la escritura que, a los efectos de lo previsto en el artículo 10 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, la parte adquirente exonera de forma expresa a la parte transmitente de la entrega de la cédula de habitabilidad toda vez que la finca se adquiere con la finalidad de ser rehabilitada o ser objeto de derribo.

Adicionalmente, en el supuesto de rehabilitación, en la escritura debe acompañarse un informe emitido por una persona técnica competente en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.

La Ley establece que en estos casos el Registrador deberá hacer constar mediante anotación marginal que la vivienda transmitida queda sujeta a la ejecución de las obras de rehabilitación o de derribo, siendo cancelada dicha nota una vez se presente la cédula de habitabilidad obtenida tras la rehabilitación o bien con la certificación municipal del derribo.

Cuando el destino del inmueble no sea el de uso como vivienda: La parte adquirente también podrá exonerar a la parte transmitente de la entrega de la cédula, si bien ambas partes deberán reconocer expresamente en la escritura que el destino del inmueble no es el de su uso como vivienda. Este sería el caso de aquellas viviendas que se utilizan como despacho u oficina.

Cuando las partes acuerden la entrega de la cédula en un momento posterior a la fecha en que se produzca la transmisión: No obstante, este supuesto únicamente se admite por causas excepcionales y motivadas. A su vez, deberá acompañarse a la escritura de transmisión la solicitud de la cédula registrada, así como el certificado emitido por una persona técnica competente que acredite que la vivienda reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. De este modo, este sería un supuesto de exoneración temporal en el momento de la transmisión, si bien deberá entregarse con posterioridad.

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