¿Cuál es la diferencia entre agregación y agrupación?

17 abril, 2024
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Inmobiliario
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Neus Vallara

!Agrupació i agregació

A efectos hipotecarios, agrupar y agregar dos o más fincas no es lo mismo. En este artículo te explicamos cuales son las diferencias entre una figura y otra y te mostramos algunos ejemplos sencillos.

Agregación

La agregación tiene lugar cuando se añade una o unas fincas a otra más grande, la cual deberá tener una extensión que represente, como mínimo, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.

La inscripción registral de la finca resultante de la agregación se practicará en la finca mayor, sin alterar su numeración registral. Además, aunque se modifique la superficie tras la agregación, la finca resultante también va a mantener la referencia catastral de la finca mayor.

En cuanto a fiscalidad, la agregación tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, siendo la base imponible el valor de las fincas que han sido agregadas.

Veamos un ejemplo sencillo:

Se pretende agregar las fincas A y B a la finca C, las cuales se describen a continuación:

Finca A, parcela de 150 m2 de superficie, con referencia catastral finalizada en 03TB y valorada en 10.000.-€. Consta inscrita en el Registro de la Propiedad con el número de finca registral 11.200.

Finca B, parcela de 200 m2 de superficie, con referencia catastral finalizada en 08HG y valorada en 15.000.-€. Consta inscrita en el Registro de la Propiedad con el número de finca registral 11.201.

Finca C, parcela de 2.450 m2 de superficie, con referencia catastral finalizada en 04RF y valorada en 175.000.-€. Consta inscrita en el Registro de la Propiedad con el número de finca registral 11.202.

Las fincas A y B suman una extensión de 350 m2 de superficie. De este modo, dado que la finca C tiene una extensión que representa siete veces la extensión de las fincas A y B (superior al quíntuplo mínimo exigido por Ley), es posible realizar la agregación.

La finca C, una vez le han sido agregadas las fincas A y B, tiene la siguiente descripción:

Finca C, parcela de 2.800 m2 de superficie, valorada en 200.000€. La finca mantiene la referencia catastral finalizada en 04RF, aunque su superficie habrá sido modificada, y conserva el número de finca registral 11.202 en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a fiscalidad, la agregación tributará por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, siendo la base imponible del impuesto el valor de las fincas que se agregan, es decir, el importe de 25.000.-€ (10.000.-€ de la finca A y 15.000.-€ de la finca B).

Si no se cumplen los requisitos de la agregación, se deberá proceder a la agrupación.

La agrupación tiene lugar cuando se forma una finca nueva a partir de otras, las cuales pueden pertenecer a propietarios distintos, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación. A la nueva finca se le asignará una nueva numeración registral y una nueva referencia catastral.

En cuanto a fiscalidad, la agrupación tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, siendo la base imponible el valor de la finca resultante de la agrupación.

Veamos a continuación otro ejemplo sencillo:

Se pretende agrupar las fincas A, B y C, las cuales se describen a continuación:

Finca A, parcela de 150 m2 de superficie y con referencia catastral finalizada en 03TB, valorada en 10.000.-€. Consta inscrita en el Registro de la Propiedad con el número de finca registral 11.200.

Finca B, parcela de 200 m2 de superficie y con referencia catastral finalizada en 08HG, valorada en 15.000.-€. Consta inscrita en el Registro de la Propiedad con el número de finca registral 11.201.

Finca C, parcela de 1.000 m2 de superficie y con referencia catastral finalizada en 05FT, valorada en 70.000.-€. Consta inscrita en el Registro de la Propiedad con el número de finca registral 11.203.

Las fincas A y B suman una extensión de 350 m2 de superficie. De este modo, dado que la extensión de la finca C no representa como mínimo el quíntuplo de la extensión de las fincas A y B, no es posible realizar la agregación. En consecuencia, deberá procederse a la agrupación.

La finca resultante de la agrupación es la siguiente:

Finca D, parcela de 1.350 m2 de superficie, con referencia catastral 06NV e inscrita en el Registro de la Propiedad con el número de finca registral 11.204 (nueva referencia catastral y nueva numeración registral), valorada en 95.000.-€.

En cuanto a fiscalidad, la agrupación tributará por Actos Jurídicos Documentados, siendo la base imponible del impuesto el valor de la finca resultante de la agrupación, es decir, el importe 95.000.-€.

En conclusión, aunque la agregación es más ventajosa a efectos fiscales, no siempre se cumplen los requisitos para que pueda llevarse a cabo, de modo deberá llevarse a cabo la agrupación en algunos casos.

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