¿Qué pasa con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del ejercicio en curso en caso de transmisión de un inmueble?

11 abril, 2024
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Fiscal, Inmobiliario
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Neus Vallara


El hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es la titularidad de, entre otros, el derecho de propiedad sobre un inmueble. Pero ¿qué ocurre cuando, con motivo de su transmisión, el inmueble ha tenido varios titulares durante el periodo impositivo? ¿Quién debe abonarlo, el transmitente o el adquirente? En este artículo analizamos esta cuestión.

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El pago del IBI del ejercicio en curso de un inmueble en caso de transmisión fue una cuestión controvertida hasta que, en el año 2016, el Tribunal Supremo pacificó esta cuestión dictando la conocida Sentencia 409/2016, de 15 de junio. Hasta ese momento, dado que el recibo se giraba por parte de la Administración a quien fuera titular a 1 de enero, se consideraba que debía ser el transmitente quien lo abonara en su totalidad. Contrariamente, la citada Sentencia fijó un criterio consistente en que, a falta de pacto, el transmitente puede repercutir al adquirente la parte proporcional del impuesto que le corresponda en función del tiempo en que haya ostentado la titularidad.

La Sentencia interpreta varios preceptos legales y alcanza las siguientes conclusiones:

Es indiscutible que el sujeto pasivo del impuesto, de conformidad con la normativa fiscal, es quien sea titular a 1 de enero de cada año.

Cuando el artículo 63.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, menciona “la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”, significa que el transmitente podrá repercutir el impuesto, sin necesidad de pacto, al adquirente.

En cuanto a la forma del reparto, se estará a las normas de la compraventa. De este modo, si debe considerarse que el adquirente, salvo que del instrumento público se desprenda lo contrario, adquiere la finca en el momento de su entrega, este deberá asumir la cuota proporcional del impuesto a partir de ese momento.

Todo lo anterior no impide que las partes puedan acordar lo que convengan en la escritura, ya sea que lo asuma el transmitente o el adquirente en su totalidad, al 50% o de cualquier otra forma, dado que esta posibilidad de repercusión nace en ausencia de pacto.

¿Cómo se pacta en la escritura de transmisión la asunción del IBI de forma prorrateada?

Aunque, como hemos indicado, la norma de la repercusión se establece en ausencia de pacto, a fin de evitar conflictos o cualquier reclamación posterior, es recomendable incorporar en la escritura de transmisión una cláusula en la que se haga constar que las partes acuerdan que el IBI del ejercicio en curso se asumirá entre ellas “prorrata temporis”. Adicionalmente, se recomienda también regular cómo se llevará a cabo la forma de pago. La opción más habitual puesto que evita muchos conflictos es la siguiente:

El transmitente asume el pago anticipado del recibo ante la Administración: dado que el transmitente es el titular de dicho recibo en su condición de sujeto pasivo, también resultará el deudor en caso de impago. De este modo, el transmitente es el primer interesado en el pago. Por su parte, el adquirente, antes de hacer cualquier pago al transmitente, debe asegurarse que el recibo consta pagado, a fin de evitar que la entrega del importe proporcional pueda destinarse por el transmitente a otra finalidad.

El pago del impuesto se llevará dentro del periodo voluntario de pago: Si por los motivos que fuere, el transmitente incurre en demoras que generan intereses y recargos, el adquirente no tiene por qué asumir la parte proporcional de estos conceptos. De este modo, si en la escritura de transmisión se pacta que el pago por parte del transmitente se llevará a cabo dentro del periodo voluntario de pago, se evita que se le puedan repercutir otros conceptos adicionales a la cuota tributaria.

El adquirente deberá abonar al transmitente el importe proporcional que le corresponda dentro de un plazo determinado: Puede indicarse una semana, diez días o un mes, pero la fijación de un plazo facilita la posterior reclamación en caso de incumplimiento por parte del adquirente.

En definitiva, es posible la repercusión de la parte proporcional del IBI del ejercicio en curso al adquirente, si bien se recomienda regular en la escritura de transmisión, a poder ser de la manera más clara y concreta posible, la forma de asunción.

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