Novedades en las subastas judiciales de bienes inmuebles tras la última reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (modificada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia).

29 enero, 2025
–
Procesal
–
MES Advocats


La nueva Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia ha incorporado diversas modificaciones en las subastas de bienes inmuebles en vía judicial. Dicha norma prevé que sus disposiciones entren en vigor en varias fases o etapas a lo largo de 2025. En este articulo analizaremos con detalle los cambios que esta norma va a suponer para el sistema de subastas, los cuales entrarán en vigor en el mes de abril de 2025.

La referida Ley Orgánica 1/2025 introduce cambios muy importantes en una gran cantidad de normas, entre ellas en la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC). En este artículo me referiré a las principales novedades relativas a la subasta de bienes inmuebles (artículos 655 a 675 de la LEC), así como las referentes a la subasta de bienes muebles (artículos 643 a 654 de la LEC) que también sean de aplicación a subastas de inmuebles.

Veamos a continuación las novedades más relevantes.

Novedades respecto a la subasta de bienes muebles (artículos 643 a 654)

A) 647 de la LEC.

Apartado 1. Cambios en el porcentaje del depósito para subasta. Antes era del 5%, ahora del 10%, con un mínimo de 1.000 €. Aunque el Letrado de la Administración de Justicia puede aumentar o reducir ese porcentaje.

Apartado 2. El ejecutante podrá pujar aunque no haya postores (antes solo podía cuando los hubiera). Deberá pujar necesariamente si luego quiere adjudicarse el bien.

Apartado 3. Cambios en las cesiones de remate:

No hace falta que el ejecutante o los acreedores posteriores manifiesten expresamente que se reservan la facultad de ceder el remate.

El plazo para ceder el remate es de 5 días.

La cesión se hace mediante escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente. Además, deberá acreditarse documentalmente el pago.

Se establece que el precio de la cesión podrá ser inferior o superior al de la adjudicación, pero que la deuda del ejecutado se minorará siempre en la cuantía de la adjudicación.

B) 648 de la LEC.

Apartado 6. Las pujas pasan a ser secretas por ley (aunque en la práctica parece ser que ya lo eran) y no se informará de si hay pujas o su cuantía hasta que finalice la subasta.

C) 649 de la LEC.

Apartado 2. Se elimina la prórroga de 24 horas mientras se siga pujando. Se establece que no podrá terminar la subasta en sábados, domingos, festivos nacionales ni periodos inhábiles (agosto y periodo navideño).

Novedades respecto a la subasta de bienes inmuebles (artículos 655 a 675)

A) 656 de la LEC.

Apartado 2. Si pasan más de 6 meses entre que se expide la certificación de dominio y cargas y se pide la subasta, el Letrado de la Administración de Justicia puede, antes de dictar el Decreto de subasta, pedir una nota simple para constatar la situación de cargas. También puede comprobar “la vigencia actual de las cargas preferentes que fueron tenidas en cuenta para valorar el bien a efectos de subasta, por si fuera necesario liquidarlas nuevamente”.

Apartado 4. El Registro de la Propiedad tendrá que enviar la certificación de dominio y cargas telemáticamente al Juzgado, sin perjuicio de que se la entregue también al procurador que la hubiera diligenciado, en su caso).

B) 657 de la LEC.

Apartado 1. Se añade la obligación de identificar al nuevo acreedor en caso de que se hubiera producido subrogación, y será éste quien deba cumplir el requerimiento. En cuanto a la forma de los requerimientos, se establece que se enviarán por oficio a la dirección electrónica del acreedor y, en caso de no disponer de la misma, mediante el procurador de la ejecutante. “Tratándose de entidades de crédito, la contestación deberá ir acompañada de los documentos que acrediten la identidad, facultades y representación del firmante de la certificación requerida. Sin estos documentos, no se tendrá por atendido el requerimiento.”

Apartado 3. Si el ejecutado o los acreedores anteriores no contestan al requerimiento en el plazo de 10 días, ya no se entenderá que su carga está actualizada, sino que se les podrá requerir de nuevo bajo apercibimiento de multas.

C) 668 de la LEC.

Apartado 2. Se incluye entre los documentos a subir al Portal de Subastas la certificación de dominio y cargas, así como “el informe de tasación extrajudicial, cuyo certificado conste en el título ejecutivo, y que hubiera servido como referencia para determinar el valor de subasta; la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos”.

D) 669 de la LEC.

Apartado 1. Cambia el porcentaje del depósito para subasta. Antes era del 5%, ahora del 20%, con un mínimo de 1.000 €. Aunque el Letrado de la Administración de Justicia puede aumentar o reducir ese porcentaje.

E) 670 de la LEC.

Apartado 1. El plazo para consignar el resto del precio comienza a contar desde la fecha de cierre de subasta, y pasa a ser de 20 días en lugar de los 40 días previstos en la redacción anterior.

Apartado 2. Si el mejor postor es el ejecutante, la postura, además de ser igual o superior al 70%, debe cumplir un nuevo requisito: ser superior al principal reclamado.

Apartado 3:

El plazo de 10 días para que el ejecutado presente un tercero que mejore la postura empieza a contar también desde el cierre de subasta. En cuanto al precio que debe ofrecer ese tercero, pasa a ser del 60% del valor (o cantidad suficiente para satisfacer al ejecutante). Desaparece el traslado posterior a la ejecutante por plazo de 5 días para pedir la adjudicación por el 70% o por la cantidad debida por todos los conceptos. Se elimina la posibilidad del pago aplazado del remate prevista en la redacción anterior del artículo 670.3 de la LEC.

Si el ejecutado no ha presentado tercero que mejore la postura y no se trata de la vivienda habitual, se adjudica al mejor postor si: i) la puja es igual o superior al 50%, o ii) es suficiente para satisfacer al ejecutante (siempre que sea igual o superior al 40%). En ese caso “la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado.” Si no se alcanzaran los porcentajes anteriores, el Letrado de la Administración de Justicia puede adjudicar de todos modos tras oír a las partes.

Si el ejecutado no ha presentado tercero que mejore la postura y se trata de vivienda habitual, se adjudica al mejor postor si: i) la puja es igual o superior al 70%, o ii) alcanza la cantidad debida por todos los conceptos (siempre que sea igual o superior al 60%). También se adjudica así, aunque el mejor postor sea el ejecutante y lo ofrecido sea inferior a esos porcentajes.

F) 671 de la LEC

Si la subasta queda desierta el ejecutante ya no puede pedir adjudicación. Se acordará el alzamiento del embargo, salvo que “el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar una persona que esté dispuesta a adjudicarse el bien” por i) cantidad igual o superior al 50% del valor, o ii) por cantidad suficiente para lograr la satisfacción del ejecutante (sin que pueda ser inferior al 40% del valor). En ese caso “la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado.” La petición de adjudicación puede ser inferior a ese 40%, en cuyo caso el Letrado de la Administración de Justicia decidirá si la acepta tras oír a las partes. “En todo caso, las partes de la ejecución pueden solicitar, de común acuerdo, la celebración de nueva subasta, o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante, conforme a lo previsto por el artículo 640”.

¿Qué implicarán las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

Pues hay algunas que sin duda agradecerán los compañeros Procuradores, como la supresión de la prórroga de 24 horas mientras se siga pujando y la prohibición de que la subasta termine en sábados, domingos, festivos nacionales o periodos inhábiles (agosto y navidades). Y es que muchas veces tenían que quedarse en sus períodos de descanso atentos a los fines de subastas.

Otras van claramente dirigidas a agilizar o acelerar el proceso de la subasta, como son el hecho de que los plazos empiecen a contar directamente desde el cierre de la subasta, o que se hayan hecho más cortos. En ese mismo sentido estaría la nueva cesión de remate sin necesidad de comparecer ante el Juzgado. En mi opinión es un acierto la posibilidad de que se formalice a través de un simple escrito.

En relación con el aumento de los porcentajes requeridos como depósito para pujar en las subastas, parece que esta medida evitará que un cierto número de interesados pujen (podría decirse que es disuasoria).

Una novedad que no estimo adecuada es la de que, si el ejecutado o los acreedores anteriores no contestan al requerimiento sobre subsistencia de créditos en el plazo de 10 días, ya no se entiende que la carga está actualizada, sino que el precepto lo que plantea es volver a requerirles bajo apercibimiento de multas. Considero que esto lo que hará será dilatar más el proceso en los supuestos de notificaciones infructuosas o ejecutados o acreedores que se nieguen a colaborar con el Juzgado.

En cuanto a la posibilidad que se le otorga al Letrado de la Administración de Justicia para pedir actualización de cargas si pasa mucho tiempo antes de que se celebre la subasta, pues es interesante, pero francamente, resulta dudoso que en la práctica se acabe usando.

Y por último, respecto al nuevo sistema de solicitud de adjudicación, querría destacar que -a mi juicio- el legislador ha conseguido algo que era realmente difícil: empeorar la redacción de los arts. 670 y 671 de la LEC. Ya era un sistema complicado de entender y eran dos preceptos legales largos y un poco confusos, pero es que a mi entender los nuevos son todavía peores. Dan la sensación de ser artículos mal ordenados, y resulta complejo saber exactamente cuáles son los porcentajes o cantidades por los que se debe pedir la adjudicación, con las correspondientes diferencias para la vivienda en función de si es habitual o no.

En definitiva, la Ley Orgánica 1/2025 ha introducido numerosos cambios y además muy relevantes en los diversos tipos de procedimientos judiciales. Y, como acabamos de ver, el sistema de subastas judiciales de bienes inmuebles no se libra de tales modificaciones.

Quedará por ver cuáles serán los efectos de estas novedades, y si esta Ley estará mucho tiempo en vigor o será modificada o rectificada en los próximos meses. Pues si a algo nos están acostumbrando nuestros representantes políticos en los últimos tiempos, es a legislar “al peso”. Es decir, a marchas forzadas, tratando de aprobar cuantas más Leyes mejor, sin importar la calidad de las mismas o los errores que puedan contener.

En MES Advocats tenemos amplia experiencia en procedimientos ejecutivos (ya sean hipotecarios, de títulos judiciales o de títulos no judiciales) en los que haya subastas judiciales de bienes inmuebles. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, puedes contactar con nosotros a través de este enlace.

###


2025Dret processalLey enjuiciamiento civilReforma legal

---